Debat in de Digitale Hofstad

Stemmen uit de Haagse Wijken

Van Scheefhuurders en Knelhuurders – deel 8

AD 18.12.2018

De huurdersorganisatie Woonbond en koepel van woningcorporaties Aedes hebben afspraken gemaakt over de huurverhogingen in de komende drie jaar.

De onderhandelaars hebben in het sociaal huurakkoord afgesproken dat huren van sociale huurwoningen vanaf juli volgend jaar gemiddeld gelijke tred moeten houden met de stijging van de prijzen. De afgelopen jaren mocht de huurstijging daar maximaal 1 procent boven zitten. Vorig jaar bedroeg de inflatie 1,4 procent.

Scheefwonen versus Knelhuren

Verder zijn de partijen het erover eens dat de huren worden bevroren als bewoners een huursom betalen die te hoog is in relatie tot hun inkomen. In sommige gevallen kunnen bewoners ook huurverlaging krijgen als hun inkomen flink gedaald is.

AD 18.12.2018

Woningen zijn niet voor iedereen betaalbaar

Directeur Paulus Jansen van de Woonbond stelt dat er nog steeds te veel huurders zijn die maandelijks moeite hebben de huur te betalen. “De trend dat de huren harder stijgen dan de inflatie en de inkomensontwikkeling van het grootste deel van de huurders moet worden gekeerd.”

Dat wordt namens de woningcorporaties beaamd door Marnix Norder. “Daarom nemen we onze verantwoordelijkheid en matigen we de huurprijzen nog verder.”

Hij voegt eraan toe dat er wel geld nodig is om huizen bij te bouwen of bestaande woningen sneller energiezuinig te maken. Daarom doet Aedes een beroep op het kabinet om die investeringen mogelijk te maken.

Beide partijen stellen dat dit Sociaal Huurakkoord niet eenvoudig tot stand is gekomen. Zo is er veel vraag naar betaalbare huurwoningen, moet er worden geïnvesteerd in duurzaamheid en hebben corporaties last van een toenemende belastingdruk.

Desondanks hebben betaalbare huren de eerste prioriteit, zeggen Aedes en de Woonbond. Hun akkoord moet nog wel worden bevestigd door de aangesloten leden.

Huren 2019

Het gemiddelde aan huurstijgingen bij woningcorporaties mag volgend jaar niet hoger zijn dan maximaal 2,6 procent (1,6% inflatie + 1 procentpunt). Het optrekken van de huur na een verhuizing (huurharmonisatie) telt daarin mee.

Op huishoudniveau mogen in het zogeheten gereguleerde segment de huren met maximaal 4,1 procent stijgen. Voor scheefwoners is dat maximaal 5,6 procent. Het kabinet wil zo de doorstroming van hogere inkomens blijven stimuleren.

De beperkte huursomstijging van 2,6 procent zorgt gemiddeld gezien voor een demping van de huurverhogingen. Huurverhogingen boven dit percentage moeten dan worden gecompenseerd met lagere of geen huurverhogingen.

De maximale huursomstijging geldt niet voor particuliere verhuurders.

De cijfers zijn vandaag door minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) in de Staatscourant gepubliceerd. De maximale huurverhoging is gebaseerd op het vastgestelde inflatiecijfer van 1,6 procent en een opslag van 2,5 procentpunt. Voor scheefwoners is de opslag 4 procentpunt.

Sociaal Huurakkoord 2018

Als de leden van Aedes en de Woonbond het concept Sociaal Huurakkoord 2018 bekrachtigen, dan stellen deze partijen voor om de maximale huursomstijging voor corporaties gelijk te stellen aan inflatie, maar dan exclusief huurharmonisatie, liberalisatie en huurverhogingen wegens verduurzaming.

Voor wijziging van wat in de berekening van de maximale huursomstijging per corporatie per kalenderjaar meetelt en wat niet, moet eerst de wet worden aangepast en dat lukt niet vóór 1 januari 2019.

Daarom kan die afspraak uit het concept Sociaal Huurakkoord nog niet voor 2019 in de wetgeving geregeld worden. Maar corporaties mogen uiteraard in de lijn van het Sociaal Huurakkoord hun huursomstijging in 2019 zoals die nu geldt (inclusief huurharmonisatie) op vrijwillige basis beperken tot minder dan 2,6 procent.

Maximale huurverhoging per woning:

  • 4,1 procent voor huishoudens met een inkomen tot en met 42.436 euro;
  • 5,6 procent voor huishoudens met een inkomen boven 42.436 euro.

Huishoudens van 4 of meer personen en huishoudens waarbij iemand de AOW-leeftijd heeft bereikt, zijn uitgezonderd van de hogere huurverhoging. Dat geldt ook voor bepaalde groepen chronisch zieken en gehandicapten. Voor al deze categorieën geldt een maximale huurverhoging van 4,1 procent.
Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en standplaatsen mag de huur vanaf 1 juli 2019 met maximaal 3,1 procent worden verhoogd.

Woningvoorraad

Bij ruim de helft van alle sociale huisvesters is de voorraad betaalbare woningen in 2017 gekrompen. Dat blijkt uit de Aedes Benchmark 2018.

Bij 149 corporaties is het bezit aan betaalbare woningen gekrompen. Groei was er bij 122 corporaties. Per saldo zijn 17.000 betaalbare woningen verdwenen, een daling van 0,9 procent.

Ook deden corporaties massaal afstand van duurdere sociale huurwoningen (tussen hoge aftoppingsgrens van 635 euro en liberalisatiegrens van 711 euro): 206 corporaties zagen dit deel van het woningbezit afnemen. Slechts 61 corporaties hadden eind 2017 meer van woningen met een huur tussen 635 en 711 euro in bezit in vergelijking met begin 2017. Per saldo tellen de sociale huisvesters 55.000 minder van deze woningen, een daling van 2,6 procent.

Woningstichting Den Helder zag de betaalbare woningvoorraad het snelst krimpen: -18 procent. De corporatie Wierden en Borgen uit Groningen breidde van alle corporaties het snelst uit: +34 procent. Een deel van de nieuwbouw komt daar voor rekening van de versterkingsoperatie in verband met de aardbevingen.Op lange termijn verdwijnen de corporatiewoningen

Aedes verklaart de daling van de beschikbaarheid deels door de eenmalige overheveling van woningen naar de commerciële tak van corporaties. Een gevolg van de nieuwe Woningwet. In totaal zijn er 51.000 woningen tot de liberalisatiegrens uit de zogeheten DAEB-tak (sociale huurwoningen) ondergebracht in de niet-DAEB-tak (commerciële tak).

Na deze administratieve verhuizing zijn de woningen nog steeds in bezit van de corporatie en dus niet direct onttrokken aan de sociale woningvoorraad, benadrukt Aedes. Echter, op lange termijn verdwijnen de meeste woningen wel.

“Als deze overheveling naar niet-DAEB buiten beschouwing wordt gelaten, zou de voorraad tot de hoge aftoppingsgrens met 0,7 procent zijn gegroeid. Bij de totale voorraad tot de liberalisatiegrens zou dat een afname van 0,2 procent zijn geweest”, verantwoordt Aedes de verandering van de sociale huurvoorraad.

De 291 geënquêteerde corporaties (90 procent van alle corporaties) bouwden in 2017 11.900 sociale huurwoningen. Ze kochten 5.000 woningen aan en sloopten er 8.100. Daarnaast werden 8.400 woningen verkocht. Per saldo werden 500 sociale huurwoningen door de corporaties toegevoegd.

Bedrijfslasten per woning 35 euro gestegen

De corporaties moeten zich sinds de in 2015 herziene Woningwet richten op betaalbare woningen. Door oplopende lasten , zoals de verhuurderheffing, is de druk om efficiënter te werken gegroeid. De afgelopen vijf jaar zijn de beïnvloedbare bedrijfslasten totaal met 25 procent gedaald. De niet-beïnvloedbare bedrijfslasten (onder andere verhuurdersheffing) zijn in dezelfde periode met ruim 75 procent gestegen.

De totale bedrijfslasten per verhuureenheid (meestal woning) zijn in 2017 met 35 euro gestegen. De daling van de beïnvloedbare bedrijfslasten komt vrijwel volledig voor rekening van de daling van de personeelskosten met 24 euro.

Onderhoudskosten 16 procent gestegen

In 2017 zijn de kosten voor onderhoud en woningverbetering met 16 procent gestegen (349 euro) naar 2.495 euro per woning. Deze stijging is inclusief prijsindexatie. Oorzaak is een toename van de investeringen in woningverbetering van 210 euro woning (516 miljoen euro) en planmatig onderhoud van 127 euro per woning (312 miljoen euro).

Van de investeringen in woningverbetering wordt een groter aandeel in energetische maatregelen geïnvesteerd. Zo’n 40 procent van de investeringen in woningverbetering (zo’n 268 miljoen euro) is gericht op energetische maatregelen.

Duurzaamheid versus Klimaatakkoord

In 2015 volgde uit de internationale klimaattop in Parijs het ‘Akkoord van Parijs’ dat door 195 landen is ondertekend. Ook Nederland ondertekende dat akkoord en stemde daarmee in de opwarming van de aarde beperken tot ruim onder 2 graden Celsius, met een duidelijk zicht op 1,5 graden Celsius.

Als we de gebouwde omgeving niet sneller duurzamer maken halen we de doelen van het klimaatakkoord niet. Ook de Nederlandse energie zal met het huidige tempo in 2050 niet voor 80 tot 95 procent duurzaam kunnen zijn. De gebouwde omgeving zorgt voor maar liefst 40 procent van de CO2-uitstoot.

Voor kantoren en sociale huurwoningen zijn daarover afspraken gemaakt. Voor koopwoningen gelden die echter nog niet. In de huursector is bovendien een forse inhaalslag nodig, omdat jaarlijks het energielabel van slechts 60.000 huurwoningen – nog geen 3 procent van de woningvoorraad –  verbeterd wordt. Dat concludeert ABN AMRO in ‘Op duurzaamheid kun je bouwen‘.

Het rapport;  Op duurzaamheid kun je bouwen juni 2017 ABN-AMRO

Meer; duurzaamheid woningcorporaties

Meer; plan van aanpak duurzaamheid woningcorporaties

Meer; verduurzaming woningcorporaties

Zie ook; Huurverhoging

Zie ook: Van Scheefhuurders en Knelhuurders – deel 7

zie ook: Van Scheefhuurders en Knelhuurders – deel 6

zie ook: Van Scheefhuurders en Knelhuurders deel 5 – Huurder weer in de knel

zie ook: Van Scheefhuurders en Knelhuurders deel 4 – advies commissie Rob van Gijzel

zie ook: Van Scheefhuurders en Knelhuurders deel 3

zie ook: Van Scheefhuurders en Knelhuurders deel 2

zie ook: Van Scheefhuurders en Knelhuurders deel 1

Steeds meer sociale nieuwbouwprojecten financieel onhaalbaar

Aannemers vragen veel geld en een woningcorporatie kan dat niet vertalen in betaalbare huren. De oplossing is kleinere woningen bouwen of slim besparen op de bouwkosten.

NOS 14.02.2019 Woningcorporaties kunnen minder nieuwe woningen bouwen dan ze willen. Dat komt door oplopende bouwkosten en gebrek aan locaties. Nieuwbouwprojecten blijken ook geregeld financieel onhaalbaar door die hogere bouwkosten. Dat zeggen woningcorporaties in antwoord op een enquête van belangenvereniging Aedes.

De woningcorporaties hebben de ambitie om tegen het eind van deze kabinetsperiode jaarlijks 34.000 nieuwe sociale huurwoningen te bouwen, maar daar komen ze nu niet aan toe. Vorig jaar werd met 17.000 nieuwbouwwoningen net de helft gerealiseerd.

Op de plank

Aedes-voorzitter Marnix Norder zegt dat nieuwbouwplannen regelmatig op de plank blijven liggen. Daarom wil hij dat de overheid maatregelen neemt: “Veel mensen zijn naarstig op zoek naar een betaalbare huurwoning; jaren wachten op een huis is geen uitzondering meer. Dus gemeenten, pak de woningnood aan en zorg voor bouwlocaties. En kabinet, neem de regie en maak harde afspraken met gemeenten over het aantal huizen dat er moet komen.”

Een gevolg van stijgende bouwkosten is steeds vaker dat projecten financieel niet rond komen, meldt 29 procent van de woningbouwcorporaties. De stichtingskosten van een woning (wat kost het om een sociale huurwoning te bouwen?) zijn niet meer te vertalen in een aanvaardbare maandhuur waarmee de exploitatie gedekt kan worden.

Goedkoper

Woningcorporatie RWS in Goes vroeg vijf aannemers in te schrijven op de bouw van 130 sociale huurwoningen. De offertes vielen allemaal zo hoog uit dat het onbetaalbaar was voor RWS. Directeur Maarten Sas dreigde zelfs met een bouwstop.

Uit gesprekken met de aannemers bleek dat het systeem van aanbesteden niet meer werkt: aannemers hebben te weinig tijd om een doorwrochte offerte op te stellen en geven risicomijdend een heel hoge prijs op.

Na lang praten heeft directeur Sas kort voor Kerstmis alsnog een akkoord bereikt met twee bouwers, die het project nu een stuk goedkoper kunnen bouwen. “Dat kan doordat we samen meer tijd hebben genomen om te kijken waar je kunt besparen, bijvoorbeeld door beter in te kopen, aan te sluiten bij een bestaand project en andere materialen te kiezen”, aldus Sas.

Kleinere woningen bouwen

De Utrechtse corporatie Portaal loste het anders op. Portaal wilde 130 woningen laten bouwen in Leidsche Rijn en kreeg ook te maken met sterk stijgende prijzen. Reijnder Jan Spits, manager volkshuisvesting: “We zien de kosten van zowel materiaal als personeel erg stijgen.

Een appartement dat hier moet worden gebouwd, kostte een aantal jaar geleden nog 150.000 euro. Inmiddels is dat opgelopen tot 190.000 euro per woning. Een flinke stijging, die maar in beperkte mate door ons kan worden opgevangen”.

Portaal koos ervoor de aanvankelijk geplande drie- en vierkamerwoningen te vervangen door tweekamerwoningen, waardoor het financieel weer haalbaar werd. De bouw start in april. Volgend jaar moeten ze klaar zijn voor verhuur.

Ambities

De Autoriteit Woningcorporaties, de onafhankelijk toezichthouder op de sector, onderschrijft de problemen van de woningcorporaties. Directeur Kees van Nieuwamerongen ziet dat er van woningcorporaties veel tegelijk wordt gevraagd: beschikbaarheid van sociale huurwoningen, betaalbare huren, woningen voor midden-huren en het duurzamer maken van het woningbestand.

“Je kunt maar een paar ambities kiezen, niet allemaal. Die keuze moet door het kabinet en de corporaties gemaakt worden. En ik denk dat die keuze ook gemaakt kán worden”, zegt Van Nieuwamerongen.

De meest genoemde knelpunten bij nieuwbouw van sociale huurwoningen:

46 procent: stijgende bouwkosten

40 procent: tekort aan bouwlocaties

36 procent: gebrek aan inzet vanuit de gemeenten

29 procent: financiële haalbaarheid

20 procent: gebrek aan personeel of grondstoffen

Aan de enquête van Aedes hebben 170 woningcorporaties meegedaan.

Nieuwbouw huurhuizen staat stil

AD 14.02.2019 Uit een enquête onder 171 woningcorporaties blijkt dat zij steeds meer problemen ondervinden bij de nieuwbouw van huurhuizen. ,,Woningcorporaties willen 34.000 huizen per jaar bouwen”, zegt voorzitter Marnix Norder van Aedes, de koepel van corporaties. ,,Maar we komen nu nog maar tot de helft. Ik vind dat onacceptabel, want de woningnood is hoog. Iedereen kent wel een jongere of een gezin in een uitzichtloze situatie doordat ze geen huis kunnen vinden.”

Bijna de helft van de ondervraagde corporaties noemt stijgende bouwkosten als belangrijke belemmering bij de nieuwbouw van huizen. Door een tekort aan personeel in de bouw stijgen de kosten, ook worden bouwmaterialen steeds duurder. Daardoor kan er minder worden gebouwd. 40 procent van de corporaties wijst daarnaast op een tekort aan bouwlocaties.

Bijna net zoveel corporaties vinden dat ze onvoldoende worden gesteund door gemeenten, die bijvoorbeeld te lage percentages sociale huur vastleggen bij nieuwbouwprojecten. ,,Veel mensen zijn naarstig op zoek naar een betaalbare huurwoning”, zegt Norder. ,,Dus gemeenten, pak de woningnood aan en zorg voor bouwlocaties.”

,,Woningcorporaties willen 34.000 huizen per jaar bouwen”, zegt voorzitter Marnix Norder van Aedes, de koepel van corporaties. ,,Maar we komen nu nog maar tot de helft.” © Jacques Zorgman

Ollongren: 75.000 nieuwe woningen

Ook grijpt Norder de uitkomst van de enquête aan voor een oproep aan het kabinet om harde afspraken met gemeenten te maken over het aantal huizen dat erbij moet komen. Minister Kajsa Ollongren van Wonen wil dat tot 2025 jaarlijks 75.000 nieuwe woningen worden gebouwd in Nederland. Dat aantal wordt volgens deskundigen dit jaar bij lange na niet gehaald.

Ongeveer de helft van alle nieuw te bouwen huizen moet door corporaties worden neergezet. Vorig jaar bouwden de corporaties ruim 17.000 woningen, de helft minder dan gewenst.

Volgens Aedes stagneert de bouw van nieuwe huizen ook door de verhuurderheffing, een belasting voor corporaties. Sinds de invoering van deze belasting in 2013 is de nieuwbouw gehalveerd. Naast de gewraakte verhuurderheffing leiden andere extra belastingen tot minder ruimte om te investeren, klaagt Aedes.

Vorig jaar bleek dat mensen gemiddeld bijna negen jaar op een wachtlijst staan voordat ze in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. In sommige gemeenten loopt de wachttijd op tot dertig jaar.

Klimaatakkoord: woningcorporaties motor achter verduurzaming huizen

De eerste afspraken tussen de onderhandelaars zijn nu bekend. Milieuorganisaties zeiden eerder deze maand dat onduidelijk is waar de rekening komt te liggen.

NOS 20.12.2018 Deze kabinetsperiode gaan woningcorporaties al beginnen met het verduurzamen en aardgasvrij maken van woningen. Dat is afgesproken in het klimaatakkoord met gemeenten, bouw- en energiebedrijven. Jaarlijks gaat het om 30.000 tot 50.000 huizen.

“Deze partijen hebben tot uiterlijk 1 april 2019 om zo concreet mogelijk te maken om welke woningen het gaat”, staat in de afspraken die zijn gemaakt aan de klimaattafel. Het is een van de uitkomsten van de onderhandelingen rond het klimaatakkoord, dat morgen officieel wordt gepresenteerd.

Tot nu toe was het probleem dat corporaties meer geld zeiden nodig te hebben dan het kabinet beschikbaar wilde stellen. Dat is nu opgelost: de woningcorporaties krijgen extra middelen naast de eerder toegezegde korting op de verhuurdersheffing van 100 miljoen euro. Via de investeringssubsidie duurzame energie (ISDE), de energie-investeringsaftrek en extra geld voor een wijkgerichte aanpak is er alles bij elkaar bijna een half miljard euro extra beschikbaar.

Als de woningcorporaties op grote schaal beginnen, wordt de techniek om huizen te verduurzamen snel goedkoper, is het idee. De corporaties fungeren dan als startmotor voor de verduurzaming van alle woningen in Nederland.

Gasbelasting

Een andere omstreden maatregel waarover werd gesproken, is de belasting op gas. De lagere inkomens zouden het slachtoffer worden van de energietransitie. Om dat te voorkomen wordt de jaarlijkse teruggave van de energiebelasting de komende vier jaar verhoogd, oplopend tot 65 euro. Een idee dat vorige week nog werd geopperd in de Volkskrant door Gert-Jan Segers, de politiek leider van de ChristenUnie. Later gaat de elektriciteitsbelasting langzaam omlaag.

Ook bestond de vrees dat mensen met een eigen huis veel zouden moeten betalen om hun huis te verduurzamen. In 2021 moeten alle gemeenten hun inwoners vertellen wanneer en hoe ze van het gas af gaan. Dat kan particuliere woningbezitters veel geld kosten. Er komen de komende jaren allerlei regelingen en subsidies om mensen hierbij te ondersteunen. Een belangrijke ontwikkeling is de introductie per 2021 van de gebouwgebonden financiering.

Bij een gebouwgebonden financiering wordt door banken een lening aangeboden die aan het huis hangt in plaats van aan de eigenaar. Net als bijvoorbeeld erfpacht of servicekosten gaat deze lening bij de verkoop van een huis over naar de volgende eigenaar. Om ervoor te zorgen dat deze regeling de kredietwaardigheid van de eigenaar van het huis niet aantast, moet de wet veranderd worden.

Wijken van het gas af

In 2021 moeten alle gemeenten duidelijk hebben gemaakt welke wijken wanneer van het gas af gehaald worden. Afhankelijk hiervan blijft de situatie voor mensen thuis bij het oude of moeten ze ergens in de komende jaren over op elektriciteit of een warmtenet. Dit is bepalend voor de manier waarop mensen hun huis moeten gaan verduurzamen.

De voorzitter van de klimaattafel gebouwde omgeving, Diederik Samsom, zei hier eerder over; “Hol niet allemaal naar de bouwmarkt, trek niet onmiddellijk je cv-ketel van de muur, maar wacht af wat je gemeente gaat doen.” Zo zijn bijvoorbeeld warmtepompen alleen maar geschikt als huizen extreem goed geïsoleerd zijn. Het isoleren van je huis en de aanschaf van zonnepanelen is altijd goed, volgens Samsom.

Bekijk ook;

Milieuorganisaties dreigen Klimaatakkoord niet te tekenen

Minder CO2-uitstoot prima, maar niet ten koste van werk en inkomen

Klimaatplannen te vaag voor doorrekening

Beperkte huurstijging in sociale sector

OmroepWest 18.12.2018 Huurders en woningcorporaties zijn het eens geworden over een gematigde huurstijging in de komende drie jaar. De woonlasten voor huurders mogen in die periode niet boven het inflatiepercentage worden verhoogd.

Aedes en de Woonbond zien betaalbare huren als hun eerste prioriteit. Het akkoord moet nog wel worden bevestigd door de aangesloten leden.

Verder zijn de partijen het erover eens dat de huren worden bevroren als bewoners een huur betalen die te hoog is in relatie tot hun inkomen. In sommige gevallen kunnen bewoners ook huurverlaging krijgen als hun inkomen flink gedaald is.

Moeite met betalen huur

Directeur Paulus Jansen van de Woonbond stelt dat er nog steeds te veel huurders zijn die maandelijks moeite hebben de huur te betalen.

‘De trend dat de huren harder stijgen dan de inflatie en de inkomensontwikkeling van het grootste deel van de huurders, moet worden gekeerd.’

Kabinet moet bijspringen

Dat wordt namens de woningcorporaties beaamd door Marnix Norder. ‘Daarom nemen we onze verantwoordelijkheid en matigen we de huurprijzen nog verder.’

Hij voegt eraan toe dat er wel geld nodig is om huizen bij te bouwen of bestaande woningen sneller energiezuinig te maken. Daarom doet Aedes een beroep op het kabinet om die investeringen mogelijk te maken.

Meer over dit onderwerp: WOONBOND AEDES HUREN SOCIALE WONINGBOUW PAULUS JANSEN MARNIX NORDER

Huurprijs sociale huurwoningen stijgt komende jaren niet harder dan inflatie

NU 18.12.2018 Huurders en woningcorporaties zijn het eens geworden over een gematigde huurstijging in de komende drie jaar. De woonlasten voor huurders mogen in die periode niet boven het inflatiepercentage worden verhoogd.

De belangenvereniging van huurders, de Woonbond, en de koepelorganisatie van woningcorporaties Aedes willen daarmee zekerheid bieden over de betaalbaarheid van woningen in de sociale sector.

Beide partijen stellen dat dit Sociaal Huurakkoord niet eenvoudig tot stand is gekomen. Zo is er veel vraag naar betaalbare huurwoningen, moet er worden geïnvesteerd in duurzaamheid en hebben corporaties last van een toenemende belastingdruk.

Desondanks hebben betaalbare huren de eerste prioriteit, zeggen Aedes en de Woonbond. Hun akkoord moet nog wel worden bevestigd door de aangesloten leden.

Woningen zijn niet voor iedereen betaalbaar

Directeur Paulus Jansen van de Woonbond stelt dat er nog steeds te veel huurders zijn die maandelijks moeite hebben de huur te betalen. “De trend dat de huren harder stijgen dan de inflatie en de inkomensontwikkeling van het grootste deel van de huurders moet worden gekeerd.”

Dat wordt namens de woningcorporaties beaamd door Marnix Norder. “Daarom nemen we onze verantwoordelijkheid en matigen we de huurprijzen nog verder.”

Hij voegt eraan toe dat er wel geld nodig is om huizen bij te bouwen of bestaande woningen sneller energiezuinig te maken. Daarom doet Aedes een beroep op het kabinet om die investeringen mogelijk te maken.

Verder zijn de partijen het erover eens dat de huren worden bevroren als bewoners een huursom betalen die te hoog is in relatie tot hun inkomen. In sommige gevallen kunnen bewoners ook huurverlaging krijgen als hun inkomen flink gedaald is.

Oproep

  • Heb jij maandelijks moeite om de huur te betalen? Deel hieronder in de NUjij-reacties jouw ervaringen.

Lees meer over: Geld economie

Sociale huur volgend jaar minder omhoog

NOS 18.12.2018 De huurdersorganisatie Woonbond en koepel van woningcorporaties Aedes hebben afspraken gemaakt over de huurverhogingen in de komende drie jaar.

De onderhandelaars hebben in het sociaal huurakkoord afgesproken dat huren van sociale huurwoningen vanaf juli volgend jaar gemiddeld gelijke tred moeten houden met de stijging van de prijzen. De afgelopen jaren mocht de huurstijging daar maximaal 1 procent boven zitten. Vorig jaar bedroeg de inflatie 1,4 procent.

Binnen de gemaakte afspraak kunnen corporaties variëren; de huren van kwalitatief goede huizen met een relatief lage huur mogen iets meer stijgen. Die stijging kan maximaal 4,5 procent zijn. De Woonbond verwacht dat dit maar weinig zal voorkomen.

De huren van minder goede huizen met een relatief hoge huur mogen met minder dan de inflatie stijgen.

Maatwerk

In het akkoord krijgen corporaties ook de mogelijkheid om maatwerk te leveren. Huren van huurders die in relatie tot hun inkomen veel huur betalen, kunnen worden bevroren.

Huurders die meer betalen dan de sociale huurgrens van 710,68 euro per maand en minder gaan verdienen, bijvoorbeeld door ontslag of na pensionering, krijgen een huurverlaging.

“Dat kan tot 250 euro per maand schelen. Dat komt doordat ze ook in aanmerking komen voor huurtoeslag”, zei directeur Paulus Jansen van de Woonbond in het NOS Radio 1 Journaal.

Nederland telt meer dan 2 miljoen sociale huurwoningen. De leden van de Woonbond en Aedes moeten het akkoord nog goedkeuren.

Huurstijging in sociale sector aan banden

AD 18.12.2018 De komende drie jaar mogen de huren in de sociale huursector gemiddeld met niet meer dan de inflatie worden verhoogd. Dat betekent voor veel huurders dat hun huurstijging lager zal zijn dan de laatste jaren. Sommige huren worden zelfs bevroren of verlaagd.

Dat is de uitkomst van maandenlange onderhandelingen tussen de woningcorporaties – vertegenwoordigd in koepel Aedes – en de Woonbond. Die partijen maken vandaag bekend dat zij het eens zijn geworden over een sociaal huurakkoord. De leden van Aedes en de Woonbond moeten binnenkort nog stemmen over dit akkoord.

Als het aan de corporaties en de Woonbond ligt, mogen de huren vanaf juli volgend jaar met niet meer dan de inflatie stijgen. Inflatie is de gemiddelde stijging van consumentenprijzen en lag vorig jaar op 1,4 procent. De afgelopen jaren mocht de huurstijging nog 1 procent bóven inflatie liggen. Dat procent gaat er nu af, wat huurders zo’n 80 euro per jaar kan schelen.

,,Veel huurders hebben het al moeilijk genoeg om de eindjes aan elkaar te knopen”, zegt Aedes-voorzitter Marnix Norder. ,,Daarom nemen we onze verantwoordelijkheid en matigen we de huurprijzen nog verder.”

Huurverlaging

In het akkoord wordt ook opgenomen dat de huur niet wordt verhoogd bij huurders die veel betalen in vergelijking met hun inkomen. Verder kunnen mensen die met hun huur boven de sociale huurgrens van 710 euro zitten en minder zijn gaan verdienen, rekenen op huurverlaging.

,,Er zijn nog steeds te veel huurders die maandelijks moeite hebben de huur te betalen”, zegt Woonbond-directeur Paulus Jansen. ,,De trend moet worden gekeerd dat de huren harder stijgen dan de inflatie. Dat doen we door de huurstijgingen te beperken en in te zetten op het verlagen van woonlasten bij verduurzaming van huurwoningen én door de huurprijzen voor sommige huurders met een laag inkomen te bevriezen of te verlagen.”

Energierekening

Als het aan het kabinet ligt, worden de komende jaren miljoenen huurwoningen in Nederland verduurzaamd. Bij die grootschalige renovaties moet de gemiddelde reële besparing op de energierekening hoger zijn dan de stijging in huur of servicekosten na renovatie. Die afspraak hebben Aedes en de Woonbond ook gemaakt.

De verwachting is dat huurders er bij verduurzaming op die manier op vooruit gaan, doordat de woonlasten dalen. ,,Maar er is natuurlijk ook geld nodig om huizen bij te bouwen en sneller te verduurzamen”, zegt Aedes-voorzitter Norder. ,,We doen een beroep op het kabinet om die investeringen mogelijk te maken.”

De woningcorporaties klagen al langere tijd dat zij vanwege toenemende belastingen weinig financiële ruimte hebben. Daarom is het des te opmerkelijker dat er nu een sociaal huurakkoord ligt. In september liepen de onderhandelingen tussen Aedes en de Woonbond nog vast. Na ingrijpen van minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken gingen de partijen weer om tafel.

Lokaal maatwerk

Ook is afgesproken dat er ‘enige ruimte blijft om lokaal te variëren’. Zo mogen corporaties, huurdersorganisaties en een gemeente straks afspreken om de huur met maximaal 1 procent extra te verhogen, als dat nodig is om in de regio nieuwe huizen te bouwen en de corporatie te weinig geld heeft om dat te kunnen betalen.

Wanneer een nieuwe huurder in een huis komt, kunnen corporaties de huur opnieuw vaststellen. Eerder dit jaar was de Woonbond daar nog tegen, maar vanwege de andere afspraken gaat de bond hier nu toch in mee.

Minister Ollongren is blij met de afspraken. Nadat de leden van Aedes en de Woonbond ermee instemmen, is het huurakkoord officieel. ,,Het is voor huurders goed nieuws dat er nu afspraken komen die aandacht hebben voor de betaalbaarheid”, zegt een woordvoerder van de minister. ,,Ook is het goed dat huurders profiteren van de lagere energierekening die het gevolg is van het energiezuinig maken van huurwoningen.”

Huren 2019: gemiddelde huurverhoging bij woningcorporaties maximaal 2,6 procent

RO 18.12.2018 Het gemiddelde aan huurstijgingen bij woningcorporaties mag volgend jaar niet hoger zijn dan 2,6 procent (1,6% inflatie + 1 procentpunt). Het optrekken van de huur na een verhuizing (huurharmonisatie) telt daarin mee. Op huishoudniveau mogen in het zogeheten gereguleerde segment de huren met maximaal 4,1 procent stijgen. Voor scheefwoners is dat maximaal 5,6 procent. Het kabinet wil zo de doorstroming van hogere inkomens blijven stimuleren.

De beperkte huursomstijging van 2,6 procent zorgt gemiddeld gezien voor een demping van de huurverhogingen. Huurverhogingen boven dit percentage moeten dan worden gecompenseerd met lagere of geen huurverhogingen. De maximale huursomstijging geldt niet voor particuliere verhuurders.

De cijfers zijn vandaag door minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) in de Staatscourant gepubliceerd. De maximale huurverhoging is gebaseerd op het vastgestelde inflatiecijfer van 1,6 procent en een opslag van 2,5 procentpunt. Voor scheefwoners is de opslag 4 procentpunt.

Sociaal Huurakkoord 2018

Als de leden van Aedes en de Woonbond het concept Sociaal Huurakkoord 2018 bekrachtigen, dan stellen deze partijen voor om de maximale huursomstijging voor corporaties gelijk te stellen aan inflatie, maar dan exclusief huurharmonisatie, liberalisatie en huurverhogingen wegens verduurzaming.

Voor wijziging van wat in de berekening van de maximale huursomstijging per corporatie per kalenderjaar meetelt en wat niet, moet eerst de wet worden aangepast en dat lukt niet vóór 1 januari 2019. Daarom kan die afspraak uit het concept Sociaal Huurakkoord nog niet voor 2019 in de wetgeving geregeld worden. Maar corporaties mogen uiteraard in de lijn van het Sociaal Huurakkoord hun huursomstijging in 2019 zoals die nu geldt (inclusief huurharmonisatie) op vrijwillige basis beperken tot minder dan 2,6 procent.

Maximale huurverhoging per woning:

  • 4,1 procent voor huishoudens met een inkomen tot en met 42.436 euro;
  • 5,6 procent voor huishoudens met een inkomen boven 42.436 euro.

Huishoudens van 4 of meer personen en huishoudens waarbij iemand de AOW-leeftijd heeft bereikt, zijn uitgezonderd van de hogere huurverhoging. Dat geldt ook voor bepaalde groepen chronisch zieken en gehandicapten. Voor al deze categorieën geldt een maximale huurverhoging van 4,1 procent.
Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en standplaatsen mag de huur vanaf 1 juli 2019 met maximaal 3,1 procent worden verhoogd.

Zie ook; Huurverhoging

Advertenties

december 18, 2018 Posted by | 2e kamer, huur, Huurdersheffing, huurverhoging, huurwet, politiek, scheefhuur, scheefhuurder, scheefhuurders, scheefwonen, woningwet | , , , , , , , , | Reacties uitgeschakeld voor Van Scheefhuurders en Knelhuurders – deel 8

Van Scheefhuurders en Knelhuurders – deel 7

Hoofdpijndossier

De aanpak van scheefwonen is al jaren een hoofdpijndossier. Mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning kunnen niet uit hun huis worden gezet. Wel worden de laatste jaren steeds meer maatregelen genomen om scheefwoners strenger aan te pakken.

Zo gaf voormalig minister Stef Blok voor Wonen woningcorporaties in 2013 de ruimte om de huren voor hogere inkomens extra te verhogen. In 2018 mogen huurders die onder de inkomensgrens van 41.000 euro zitten niet meer dan 3,9 procent huurverhoging krijgen. Voor scheefwoners – boven de 41.000 euro – is dat 5,4 procent.

Vorig jaar bleek uit onderzoek in opdracht van ING dat deze huurverhoging geen of nauwelijks effect heeft bij het tegengaan van scheefwonen. Zelfs met de maximale huurverhoging is het voor veel huurders goedkoper om te blijven zitten dan door te stromen naar een duurdere huur- of koopwoning.

Huur nog verder omhoog

Het is de vier coalitiepartijen een doorn in het oog: mensen die in een sociale huurwoning blijven terwijl zij daar eigenlijk te veel voor verdienen. Vanmorgen kwamen ze met een plan om het scheefwonen met een flinke huurverhoging aan te pakken.

Voor mensen die tot dan toe 500 euro per maand betalen zou dat dus een huurverhoging van ruim 200 euro per maand (ruim 40 procent) betekenen, meldde het AD vanmorgen.

Telegraaf 29.09.2018

Met die huurverhoging willen ze bereiken dat de scheefhuurders eerder naar de vrije sector of een koopwoning doorschuiven zodat de sociale huurwoningen vrij komen voor mensen voor wie ze bedoeld zijn.

De Woonbond kwam meteen met kritiek, en noemde het een slecht en ondoordacht plan dat huurders te hard treft. In een debat vanmiddag in de Kamer bleken ook oppositiepartijen kritisch, vooral omdat het volgens hen aan woonalternatieven ontbreekt.

Vrije sector

De coalitiepartijen hopen dat zogenoemde scheefwoners – huurders van een sociale huurwoning die meer dan 41.000 euro per jaar verdienen – door de maatregel eerder verkassen naar een huurwoning in de vrije sector of koopwoning. Landelijk wonen in 12 procent van de sociale huurwoningen scheefwoners.

Huur in één keer fiks omhoog

Kortom, in de praktijk betekent dat voor een stel dat nu 500 euro per maand betaalt, en gezamenlijk bijvoorbeeld 100.000 euro verdient, de huur in één jaar met ruim 40 procent omhoog zou kunnen naar 710 euro. ,,Nu wordt de huur met hele kleine stapjes verhoogd. Wij zeggen: die stap moet je in één keer maken”, zegt Ronnes.

Echter, het plan van de coalitiepartijen werkt dus ook de andere kant op: de huur moet versneld omláág kunnen als het gezinsinkomen daalt, bijvoorbeeld wanneer de kostwinner werkloos wordt. De coalitiepartijen vragen minister Ollongren van Binnenlandse Zaken om met de woningcorporaties en huurdersorganisaties afspraken te maken.

AD 28.09.2018

AD 28.09.2018

Oneerlijk

PvdA-Kamerlid Nijboer noemt het plan “een harde klap, midden in het gezicht van de middeninkomens”. Hij vindt het onbegrijpelijk en onfatsoenlijk om “niets te doen aan het woningtekort”, maar wel de huren in een aantal gevallen met 40 procent te verhogen.

Ook directeur Jansen van de Woonbond spreekt van een ondoordacht en slecht plan. Volgens hem is er sprake van de zoveelste greep in de achterzak van huurders in korte tijd.

Doorverhuur

De particuliere huursector is na een jarenlange krimp de afgelopen jaren sterk  gegroeid. In toenemende mate worden woningen gekocht om ze vervolgens weer te gebruiken voor doorverhuur. Die praktijk, aangeduid met de Engelse term “buy-to-let“, is tussen 2006 en 2016 met 75 procent toegenomen.

Waarom blijven scheefwoners zitten in sociale huurwoning, ondanks huurverhogingen ????

Eén van de grote problemen op de Nederlandse woningmarkt is het gebrek aan betaalbare woningen op de vrije huurmarkt. Overheidsprikkels om ‘scheefwoners’ op de sociale huurmarkt richting de vrije markt te sturen, blijken niet te werken.

AD 06.12.2018

AD 06.12.2018

Telegraaf 06.12.2018

Dat concluderen economen van ING in een recent gepubliceerde analyse van de Nederlandse huurmarkt.

De Nederlandse overheid beïnvloedt de woningmarkt met twee grote subsidiestromen: huizenkopers profiteren van de hypotheekrenteaftrek; en mensen met lage inkomens profiteren van huursubsidie en de ruime beschikbaarheid van sociale huurwoningen, waar maximale huren begrensd zijn.

Gevolg van dit beleid is dat middeninkomens die geen overheidssteun krijgen, klem komen te zitten op de vrije huurmarkt. Daar is het aanbod beperkt en zijn huurprijzen relatief hoog.

Eén van de dingen die de overheid probeert, is doorstroming op de huurmarkt te stimuleren door scheefwoners – mensen met een sociale huurwoning die in de loop van de tijd meer zijn gaan verdienen – te belasten met inkomensafhankelijke huurverhogingen.

Hogere huren helpen niet tegen scheefwonen

ING heeft onderzoek gedaan naar het effect van die huurverhogingen, en het blijkt dat die nauwelijks invloed hebben op het verhuisgedrag van scheefwoners.

De economen van ING noemen vier redenen waarom scheefwoners zo weinig animo tonen om uit sociale huurwoningen te vertrekken, als ze meer gaan verdienen.

  • Verandering van inkomen heeft een veel kleinere invloed op verhuisgedrag dan zogenoemde ‘life events’, zoals het krijgen van kinderen of een baan in een andere stad.
  • Oudere scheefwoners verhuizen niet. In tegenstelling tot jonge scheefwoners die bijvoorbeeld door de komst van kinderen geprikkeld worden om een andere, grotere woning te zoeken, voelen scheefwonende 35-plussers veel minder prikkels om te verkassen.
  • Alternatieven zijn onaantrekkelijk: scheefwoners hebben in principe twee opties, een huis kopen of gaan huren op de vrije markt. Maar zeker in de Randstad waar de huizenmarkt erg krap is, zijn beide alternatieven problematisch. In het rapport concluderen de economen van ING over scheefwoners:“Ook de vrijehuursector is in deze gespannen markten vaak onbereikbaar. Huren beginnen daar meestal pas bij 1000 euro. Een corporatiehuurder die nu 700 euro aan huur betaalt, is pas na tien jaar (!) van maximale huurverhogingen (4% + inflatie) goedkoper uit wanneer hij verhuist naar zo’n woning”
  • “Voor een koopwoning komen zij vaak niet in aanmerking, omdat hun inkomen te laag is of omdat ze een flexibel arbeidscontract hebben”
  • Huurders sparen relatief weinig. Jonge huurders willen vaak graag een koopwoning hebben, maar deze groep heeft vaak weinig spaargeld. En dat is nodig om de aankoopkosten van een woningen mede te kunnen financieren.

Te weinig aanbod van huurwoningen op de vrije markt

Het lijkt er dus op of er aan andere knoppen gedraaid moet gaan worden, om echt verandering te brengen op de Nederlandse woningmarkt.

Eén van de belangrijkste opties daarbij is vergroting van het aanbod van woningen op de vrije huurmarkt. Want dat aandeel is relatief laag in Nederland, zo blijkt uit onderstaande grafiek.

BEKIJK OOK;

Woningcorporaties: belastingmaatregel van tafel, anders huren omhoog NOS 03.10.2018

Meer nieuwbouw, maar tekort aan betaalbare huurwoningen blijft NOS 07.02.2018

Zie ook:

Krapte op de woningmarkt in Nederland

4 redenen waarom scheefwoners blijven zitten in sociale huurwoning …

Steeds meer ‘dure scheefwoners’ op huurmarkt

Woonbond: minder ‘scheefwoners’ dan gedacht

Bent u scheefwoner? Doe vandaag nog een briefje de deur uit

Meer voor scheefwoners

 

Vorige 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Volgende

 

Vorige 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Volgende

zie ook: Van Scheefhuurders en Knelhuurders – deel 6

zie ook: Van Scheefhuurders en Knelhuurders deel 5 – Huurder weer in de knel

zie ook: Van Scheefhuurders en Knelhuurders deel 4 – advies commissie Rob van Gijzel

zie ook: Van Scheefhuurders en Knelhuurders deel 3

zie ook: Van Scheefhuurders en Knelhuurders deel 2

zie ook: Van Scheefhuurders en Knelhuurders deel 1

zie ook: Scheefhuurders en Knelhuurders – de Nasleep

zie ook:Het lot van de Scheefhuurders – deel 3

zie ook: Het lot van de Scheefhuurders – deel 2

zie ook: Het lot van de Scheefhuurders – deel 1

zie dan ook: Het scheefwonen van Henk en Ingrid – deel 3

en zie verder ook: Met ook het Haags betaalbare wonen op weg naar 21.03.2018

zie dan ook nog: Geert Wilders PVV – Het scheefwonen van Henk en Ingrid – deel 2

en zie verder dan ook: Geert Wilders PVV – Het scheefwonen van Henk en Ingrid – deel 1

lees: Ollongren: ‘We moeten niet te voorzichtig zijn’ BB 02.10.2018

Kabinet kijkt naar fors hogere huur voor scheefwoner

AD 09.11.2018 Het kabinet gaat onderzoeken of mensen die te veel verdienen voor hun sociale huurhuis – met een inkomen vanaf twee keer modaal – een forse huurverhoging moeten krijgen. Daarmee wil de coalitie scheefwoners aanpakken.

Minister Kajsa Ollongren (D66, Binnenlandse Zaken) is ‘graag bereid’ een motie uit te voeren van VVD, CDA, D66 en ChristenUnie. In die motie vragen de partijen om te bezien of de huur van extreme scheefwoners snel omhoog kan, om hen zo te dwingen op zoek te gaan naar een koophuis of particulier huurhuis.

Nu is het nog zo dat scheefwoners – huurders die meer dan 41.000 euro per jaar verdienen – jaarlijks niet meer dan 5,4 procent huurverhoging mogen krijgen. Als het aan de regeringspartijen ligt, gaat de huur van mensen die 75.000 euro bruto per jaar of meer verdienen in één klap omhoog naar de maximale maandhuur die bij de woning past, oplopend tot de huurliberalisatiegrens van 710 euro per maand.

‘Goedkope huurwoning bezet’

,,Het kan niet zo zijn dat woningzoekenden die lang op de wachtlijst staan en recht hebben op een sociale huurwoning, worden opgehouden door mensen die met een te hoog inkomen een goedkope huurwoning bezet houden’’, zei CDA-Kamerlid Erik Ronnes eind september bij de introductie van het plan.

,,Woningcorporaties moeten zich kunnen beperken tot hun kerntaak: het huisvesten van mensen met een kleine portemonnee’’, vindt VVD’er Daniël Koerhuis. ,,Als een bewoner van zo’n woning ineens meer gaat verdienen is dat prachtig. Daar moet alleen wel tegenover staan dat je dan op zoek gaat naar een meer passende woning in het middensegment.’’

Minister Ollongren zegt toe om met de corporatiesector en de huurdersorganisaties om tafel te gaan om het voorstel verder uit te werken. De introductie van het plan leidde eind september tot ophef. Volgens de Woonbond hebben veel scheefwoners nu geen mogelijkheid om door te stromen naar een koophuis of particuliere huurwoning.

PvdA: “Misstanden door verhuren van gekochte woningen moet stoppen”

Den HaagFM 30.09.2018 De PvdA in de gemeenteraad wil actie tegen “een groeiend probleem in Den Haag”; woningen die niet worden gekocht om in te wonen, maar om direct verder te verhuren. “Soms voor familie of kinderen, vaker om er geld aan te verdienen. Veel geld aan te verdienen.”

Deze constructie, genaamd ‘buy-to-let’, zorgt er volgens fractievoorzitter Martijn Balster voor dat huurprijzen de pan uit rijzen, waardoor beleggers profiteren van de krapte op de woningmarkt ten koste van alle woningzoekenden die het nakijken hebben. “De enorm hoge huurprijzen zijn ons een doorn in het oog, maar het zorgt ook nog eens voor verloedering van de wijk, illegale situaties als overbewoning waar we geen zicht op hebben en verslechtering van de sociale cohesie.”

Balster zegt veel meldingen te hebben ontvangen van bewoners en betrokken organisaties uit de stad over koopwoningen die door beleggers worden opgekocht. “Deze huisjesmelkers profiteren ten koste van woningzoekenden in de stad. Deze woningzoekenden zijn machteloos doordat de beleggers hun gang kunnen gaan. Dit moet stoppen.”

Gerelateerd;

PvdA wil meer zelfstandige woningen voor vluchtelingen 10 november 2016

VERKIEZINGEN 2010: Verschillen PvdA en VVD in debat (met audio) 2 februari 2010

PvdA wil opheldering over verdwenen huurwoningen 12 september 2008

Archiefbeeld ter illustratie © ANP

Gemeenteraad buigt zich over prijsopdrijving huurwoning

AD 27.09.2018 Gemeenteraadsleden van Den Haag praten vanavond in het stadhuis over het fenomeen ‘buy to let’. Die trend loopt volgens de PvdA, initiator van de avond, de spuigaten uit in de stad.

Vastgoedeigenaren kopen steeds meer panden op om de woningen vervolgens voor torenhoge prijzen in de verhuur te doen.,,Deze constructie zorgt ervoor dat huurprijzen de pand uit rijzen. Beleggers profiteren van de krapte op de woningmarkt ten koste van alle woningzoekenden die het nakijken hebben’’, aldus Martijn Balster, fractievoorzitter van de PvdA.

,,De hoge huurprijzen zijn ons een doorn in het oog en het zorgt ook nog eens voor verloedering van de wijk, illegale situaties als overbewoning waar we geen zicht op hebben en verslechtering van de sociale cohesie.’’

Hoofdprijs

De partij zegt dat het veel meldingen kreeg van bewoners en betrokken organisaties uit de stad over koopwoningen die door beleggers worden opgekocht met als enige doel om van de woningen appartementen te maken en deze voor de hoofdprijs te verhuren.

Volgens de PvdA kopen niet alleen vastgoedbedrijven, maar ook steeds meer particulieren een tweede of derde woning als beleggingsobject.

Huizen als beleggingsobject

Voor de zomer werd bekend dat 20 procent van de verkochte woningen in de stad naar beleggers gaan. Te veel en  heel verontrustend. Gisteren liet de raad zich op mijn initiatief bijpraten over het fenomeen ‘buy to let’: kopen om te verhuren. De problemen lijken nog groter dan gedacht, en dit is slecht voor de prijsontwikkeling en voor de leefbaarheid van wijken en buurten. Het stadsbestuur moet dus aan de slag, want er zijn duidelijk maatregelen te verzinnen, zeker tegen malafide huiseigenaren. Wil je meer weten? Kijk hier de werkbespreking terug.

Vanavond zijn er sprekers van onder andere het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag en Vastgoedbelang.

Scheefhuurders: ‘We worden weggezet als een stel misdadigers’

AD 26.09.2018 Het plan om scheefhuurders, mensen die volgens hun inkomen niet thuishoren in een sociale huurwoning, harder aan te pakken, stuit op felle weerstand.

Vandaag had een feestdag moeten zijn voor Bea en Hans de Bruin uit Breukelen. Hans is  66 geworden en dus officieel met AOW. ,,De tranen biggelen nog net niet over mijn wangen, en nee dat is niet van blijdschap”, zegt de 63-jarige Bea.

Lees ook

Scheefwoner gaat veel meer betalen voor zijn huurwoningLees meer

Het feestje in huize De Bruin wordt overschaduwd door de aankondiging dat scheefwoners straks een fikse huurverhoging kunnen verwachten. ,,Dit nieuws komt echt hard binnen”, aldus Bea, een van die vele honderdduizenden scheefhuurders in ons land.

Zij en haar man wonen al veertien jaar in een sociale huurwoning. Haar partner is de laatste jaren beter gaan verdienen als beveiliger bij het ministerie van Binnenlandse Zaken. Daarmee zijn ze (met een inkomen van ruim boven de 41.000 euro) te rijk voor een sociale huurwoning. Om die reden is de huur de afgelopen jaren al aardig opgetrokken: naar 750 euro per maand.

0Wat ik zo erg vind, is dat wij worden neergezet als een stel misdadigers. Van die schofterige mensen die huurwoningen voor andere mensen bezet houden omdat wij zo nodig goedkoop willen wonen. Maar we zijn gewoon keurige burgers. We betalen alle rekeningen op tijd en gedragen ons fatsoenlijk”, reageert ze geëmotioneerd.

Slaatje slaan 

Het verhaal van veel scheefwoners ligt een stuk genuanceerder dan de ‘rijke huurder die bewust een slaatje slaat uit sociale huurwoningen’, wil ze maar zeggen. Bea en haar man bijvoorbeeld hebben vaak een poging gedaan om een ander huur- dan wel koophuis te vinden: ,,Er is geen onwil. Wij willen juist graag weg uit dit huis, weg uit deze buurt. En wij zijn echt niet de enige hier in de wijk. Het probleem is: we kunnen geen kant op.”

,,Kijk maar om je heen, er zijn nauwelijks beschikbare en betaalbare woningen. Mijn man zei vanochtend ‘nou, dan moeten we misschien maar naar Almelo verhuizen’. Naar Almelo?! Daar heb je nog betaalbare huizen. Maar ja, ons hele leven ligt hier. Onze kinderen en vrienden wonen in de omgeving. Wat als we straks iets gaan mankeren, dan zijn onze kinderen ook niet meteen in Almelo.”

Waarom ze in die afgelopen jaren nooit iets hebben gekocht? Ook dat bleek nog niet eenvoudig, hebben ze ervaren. ,,Ik heb darmkanker gehad en door allerlei gezondheidsklachten werd een levensverzekering bijna onbetaalbaar. Bovendien hadden we vier studerende kinderen en mijn man werkte als enige. Dan maak je bepaalde financiële afwegingen.”

Die voorzichtigheid keert zich nu tegen hen, vindt Bea. ,,Hadden we dan drie jaar geleden moeten gaan huren boven de 900 euro, wetende dat mijn man binnenkort met pensioen zou gaan en ons inkomen zou teruglopen? Moet je je eens voorstellen hoe ons financieel plaatje er dan uit zou zien? 750 euro is nu al een heel fors bedrag voor ons.”

Bea de Bruin is niet de enige die zich door de politiek aangevallen voelt. Angele Bakkers (58 jaar) uit Hilversum maakt hetzelfde punt: ,,We worden als scheefhuurders bijna gecriminaliseerd terwijl wij gewoon hardwerkende mensen zijn met een gewoon inkomen.”

Haar man is 63 en werkt in een tapijtfabriek, zij in de ggz. Tezamen verdienen ze zo’n 48.000 euro bruto. ,,Als we straks allebei zijn uitgewerkt, hebben we een heel ander financieel plaatje. Moeten we dan de laatste jaren opeens gaan verhuizen. En: vertel ons dan eens waarheen? Er is hier in de buurt geen betaalbare huurwoning te vinden. En een koopwoning? Denk je dat we op onze leeftijd nog een hypotheek krijgen?!”

Karikatuur 

De Woonbond is al even onthutst over de plannen van de coalitie om de scheefhuurders harder aan te pakken. ,,Er wordt een karikatuur gemaakt van mensen in de sociale huursector. Alsof in al die huizen mensen zitten die 90.000 euro verdienen. We weten al jaren dat er een grote groep huishoudens vastzit in zijn sociale huurwoning. Kopen is te duur voor ze, huren in de vrije sector ook. Door alle huurverhogingen van de afgelopen jaren zijn ze nu al vaak een fors bedrag van hun inkomen kwijt aan huur”, luidt de reactie van de vereniging van huurders.

Aedes, belangenbehartiger van de woningcorporaties, is vooral kritisch op het voorstel om ‘in één klap de huur voor scheefhuurders op te trekken naar 710 euro’. ,,De vraag is hoe verantwoord zo’n maatregel is?” reageert een zegsman. Daarnaast zet de vereniging vraagtekens of dit plan de doorstroming daadwerkelijk op de woningmarkt op gang helpt. ,,Mensen willen wel naar het middensegment, maar het aanbod is gering en hypotheek voor een koopwoning kunnen ze niet betalen.”

Voor de familie De Bruin wordt deze dag er niet beter op: met het bereiken van de AOW-leeftijd van Hans daalt straks het inkomen, maar de hoogte van de huur gaat zeker niet omlaag. Bea: ,,We zouden bij wijze van spreken moeten verhuizen naar een ander huis om een huur te krijgen die dan passend is bij ons inkomen. Dit maakt je toch verdrietig: zoveel onkunde en onwetendheid in Den Haag.”

Scheefwonersplan stuit op grote weerstand en blijkt nog weinig concreet

NOS 26.09.2018 Het is de vier coalitiepartijen een doorn in het oog: mensen die in een sociale huurwoning blijven terwijl zij daar eigenlijk te veel voor verdienen. Vanmorgen kwamen ze met een plan om het scheefwonen met een flinke huurverhoging aan te pakken.

Met die huurverhoging willen ze bereiken dat de scheefhuurders eerder naar de vrije sector of een koopwoning doorschuiven zodat de sociale huurwoningen vrij komen voor mensen voor wie ze bedoeld zijn.

De Woonbond kwam meteen met kritiek, en noemde het een slecht en ondoordacht plan dat huurders te hard treft. In een debat vanmiddag in de Kamer bleken ook oppositiepartijen kritisch, vooral omdat het volgens hen aan woonalternatieven ontbreekt.

“Onvoorstelbaar dat u dit wilt doen” zei PvdA-Kamerlid Nijboer. Volgens Nijboer gaat het uiteindelijk maar om een kleine groep veelverdieners. De rest van de mensen die te veel verdienen voor een huurwoning hebben volgens Nijboer meer een “middeninkomen”. Zij zitten door woningtekorten en doorstroomproblemen “vast” en kunnen “geen kant op”, aldus het Kamerlid. Er zijn volgens hem veel te weinig woningen voor deze groep, en daarom zijn de plannen wat hem betreft “asociaal”.

Vaagheid

Op vragen aan de coalitie over de details van het plan, is kwamen weinig concrete antwoorden. Wanneer is iemand een veelverdiener? Hoeveel meer huur moet hij of zij dan gaan betalen? Coalitiepartijen legden het verschillend uit of hadden geen antwoord.

Volgens CDA-Kamerlid Ronnes gaat het om “extreme gevallen van inkomens boven een ton”. D66-Kamerlid Van Eijs sprak van een stapsgewijze verhoging voor mensen van “flink boven de 41.000”. De Christen Unie wilde geen cijfers noemen, de VVD weer wel: Kamerlid Koerhuis vindt dat het voor iedereen vanaf 41.000 moet gelden.

PVV-Kamerlid Kops sprak van een plan dat van “vaagheid aan elkaar” hangt. Denk-Kamerlid Azarkan noemde het een “proefballonnetje”.

Voorzitter ik voel een beetje een Dijkhoffje aankomen. Er wordt groots en meeslepend in een krant een voorstel gedaan. Er komt kritiek op. Het blijkt dan misschien alleen te gaan om mensen die veel meer dan een ton verdienen. Ja als dat voorpaginanieuws is. Zo lust ik er nog wel een paar, aldus Henk Nijboer (PvdA) .

De PvdA verweet de coalitie de plannen te hebben opgeklopt door het ’s ochtends groots aan te kondigen terwijl er in het debat weinig van overbleef, weinig duidelijk werd en het uiteindelijk waarschijnlijk maar om een kleine groep gaat.

Toen de oppositie vroeg het plan te mogen zien bleek er niets op papier te staan. Daarop vroeg VVD-Kamerlid Koerhuis een schorsing aan., waarna de coalitie met lege handen bleek te staan.

41.000 euro of 100.000 euro. Daar zit nogal wat tussen, aldus Farid Azarkan, Denk.

Wel is er dus overeenstemming binnen de coalitie dat er echt iets aan het scheefhuren moet gebeuren. Minister Ollongren beloofde- nu er nog geen akkoord is tussen corporaties en woonbond over sociale huur- met de partijen in gesprek te gaan. Ze zal de geluiden uit de Kamer in die gesprekken meenemen.

Video afspelen

Scheefwoners aanpakken, maar hoe?

Het plan van de vier coalitiepartijen om scheefwonen fors aan te pakken kan op veel kritiek van oppositiepartijen rekenen, het plan blijkt ook nog weinig concreet.

Coalitie wil scheefwoners harder aanpakken

NOS 26.09.2018 Mensen die in een sociale huurwoning blijven terwijl zij daar eigenlijk te veel voor verdienen, moeten een flinke huurverhoging krijgen, vinden de vier coalitiepartijen in de Tweede Kamer.

De huur voor een sociale huurwoning mag nu met maximaal 5,4 procent per jaar stijgen. VVD, CDA, D66 en ChristenUnie willen dat dit sneller kan.

In “extreme gevallen”, waarin mensen in een sociale huurwoning een inkomen van 80.000 tot 100.000 euro hebben, moet het zelfs mogelijk worden om de huur in één keer op te schroeven naar de maximale huurprijs van 710 euro per maand.

Voor mensen die tot dan toe 500 euro per maand betalen zou dat dus een huurverhoging van ruim 200 euro per maand (ruim 40 procent) betekenen, meldde het AD vanmorgen.

Vrije sector

De coalitiepartijen hopen dat zogenoemde scheefwoners – huurders van een sociale huurwoning die meer dan 41.000 euro per jaar verdienen – door de maatregel eerder verkassen naar een huurwoning in de vrije sector of koopwoning. Landelijk wonen in 12 procent van de sociale huurwoningen scheefwoners.

PvdA-Kamerlid Nijboer noemt het plan “een harde klap, midden in het gezicht van de middeninkomens”. Hij vindt het onbegrijpelijk en onfatsoenlijk om “niets te doen aan het woningtekort”, maar wel de huren in een aantal gevallen met 40 procent te verhogen.

Ook voorzitter Jansen van de Woonbond spreekt van een ondoordacht en slecht plan. Volgens hem is er sprake van de zoveelste greep in de achterzak van huurders in korte tijd.

Aedes, de koepel van woningcorporaties, zegt dat het voor scheefhuurders vaak moeilijk is om door te stromen. “Het aanbod in de vrije sector is beperkt. Woningen met een huur onder de 1000 euro zijn moeilijk te vinden”, zegt een woordvoerder. “Geschikte koopwoningen zijn vaak niet betaalbaar en het is moeilijk voor deze mensen om een hypotheek te krijgen.”

De Tweede Kamer spreekt vanmiddag over huuraangelegenheden.

Bekijk ook

Woonbond krijgt deksel op neus: ‘gluurverhoging’ mag

Woningzoekenden zonder urgentieverklaring vissen steeds vaker achter het net

Steeds meer huurders in te dure woningen, steeds minder in te goedkope

Huurwoningen in vrije sector duurder en duurder, ook buiten grote steden

Scheefwo­ner gaat veel meer betalen voor zijn huurwoning

AD 26.09.2018 Mensen die te veel verdienen voor hun sociale huurhuis moeten fors meer huur gaan betalen. De huurstijging kan oplopen tot enkele honderden euro’s per maand. Op die manier willen de regeringspartijen hen dwingen te verhuizen.

Nederland telt honderdduizenden scheefwoners: mensen die eigenlijk te veel verdienen voor het sociale huurhuis waar ze in wonen. Regeringspartijen CDA, VVD, D66 en ChristenUnie stellen vandaag voor om die huurders een fikse huurverhoging te geven, waardoor ze sneller op zoek gaan naar een koophuis of een particulier huurhuis.

,,Het kan niet zo zijn dat woningzoekenden die lang op de wachtlijst staan en recht hebben op een sociale huurwoning, worden opgehouden door mensen die met een te hoog inkomen een goedkope huurwoning bezet houden”, zegt CDA-Kamerlid Erik Ronnes. ,,Dat frustreert de doorstroming en zorgt ervoor dat de woningmarkt niet goed functioneert.”

Nu is het nog zo dat scheefwoners – die meer dan 41.000 euro per jaar verdienen – jaarlijks niet meer dan 5,4 procent huurverhoging mogen krijgen. De coalitiepartijen willen de huurprijs voor scheefwoners in één klap verhogen naar de maximale maandhuur die bij de woning past, oplopend tot de huurliberalisatiegrens van 710 euro per maand.

Huur in één keer fiks omhoog

In de praktijk betekent dat voor een stel dat nu 500 euro per maand betaalt, en gezamenlijk bijvoorbeeld 100.000 euro verdient, de huur in één jaar met ruim 40 procent omhoog zou kunnen naar 710 euro. ,,Nu wordt de huur met hele kleine stapjes verhoogd. Wij zeggen: die stap moet je in één keer maken”, zegt Ronnes.

Het plan van de coalitiepartijen werkt ook de andere kant op: de huur moet versneld omláág kunnen als het gezinsinkomen daalt, bijvoorbeeld wanneer de kostwinner werkloos wordt. De coalitiepartijen vragen minister Ollongren van Binnenlandse Zaken om met de woningcorporaties en huurdersorganisaties afspraken te maken.

,,Woningcorporaties moeten zich kunnen beperken tot hun kerntaak: het huisvesten van mensen met een kleine portemonnee”, zegt VVD’er Daniël Koerhuis. ,,Als een bewoner van zo’n woning ineens meer gaat verdienen is dat prachtig. Daar moet alleen wel tegenover staan dat je dan op zoek gaat naar een meer passende woning in het middensegment.”

,,Als de buurvrouw opeens een ton per jaar verdient, dan mag zij ook meer huur betalen voor de sociale huurwoning”, vindt D66-Kamerlid Jessica van Eijs. ,,Daarmee kunnen andere huren laag blijven.”

Hoofdpijndossier

De aanpak van scheefwonen is al jaren een hoofdpijndossier. Mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning kunnen niet uit hun huis worden gezet. Wel worden de laatste jaren steeds meer maatregelen genomen om scheefwoners strenger aan te pakken.

Zo gaf voormalig minister Stef Blok voor Wonen woningcorporaties in 2013 de ruimte om de huren voor hogere inkomens extra te verhogen. In 2018 mogen huurders die onder de inkomensgrens van 41.000 euro zitten niet meer dan 3,9 procent huurverhoging krijgen. Voor scheefwoners – boven de 41.000 euro – is dat 5,4 procent.

Vorig jaar bleek uit onderzoek in opdracht van ING dat deze huurverhoging geen of nauwelijks effect heeft bij het tegengaan van scheefwonen. Zelfs met de maximale huurverhoging is het voor veel huurders goedkoper om te blijven zitten dan door te stromen naar een duurdere huur- of koopwoning.

Vrije sector onbereikbaar

In de grote steden is een schreeuwend te kort aan huurwoningen in de vrije sector. Daardoor ligt de huur al gauw hoger dan 1000 euro per maand. Dat is fors meer dan de maximale huurprijs van 710 euro per maand in de sociale huursector. Scheefwoners komen bovendien lang niet altijd in aanmerking voor een koophuis, bijvoorbeeld omdat ze zzp’er zijn of omdat ze te weinig verdienen om een hypotheek te kunnen krijgen.

Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken moet van de coalitiepartijen in gesprek met corporatiekoepel Aedes en huurdersorganisatie Woonbond om afspraken te maken over de strengere aanpak van scheefwonen. Onderhandelingen over een nieuw sociaal huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond zijn vorige week geklapt. ,,Bij definitief uitblijven van een akkoord verandert de situatie pas als de wetten en regels worden gewijzigd”, schrijft Ollongren aan de Tweede Kamer.

Volgens de regeringspartijen blijft ‘lokaal maatwerk’ bij de aanpak van scheefwonen belangrijk. ,,De situatie in Amsterdam is wezenlijk anders dan in een krimpregio”, zegt CDA’er Ronnes.

Is de stad straks alleen nog voor de rijken?

Coalitie wil dat scheefwoners meer gaan betalen voor huurwoning

NU 26.09.2018 Mensen die in een sociale huurwoning blijven wonen terwijl zij daar eigenlijk te veel voor verdienen, krijgen mogelijk een flinke huurverhoging voor de kiezen. Dat staat in een voorstel van de vier coalitiepartijen in de Tweede Kamer, zo bevestigt D66 na een bericht in het AD.

De huur voor een sociale huurwoning, bedoeld voor mensen die tot 41.000 euro per jaar verdienen, mag nu nog met maximaal 5,4 procent per jaar stijgen. Het kan daardoor jaren duren voordat een scheefhuurder de maximale huur betaalt die bij zijn woning past.

De regeringspartijen willen dat dit sneller gaat. Het moet in extreme gevallen, bijvoorbeeld als iemand 100.000 euro of meer per jaar verdient, zelfs mogelijk worden de huur in één keer op te schroeven naar dat maximum. De huurverhoging kan dan oplopen tot enkele honderden euro’s per maand.

Het idee valt niet goed bij de directeur van de Woonbond. Volgens hem kunnen veel middeninkomens geen huur boven de sociale huurgrens betalen. “Het is absurd deze mensen hun betaalbare huurwoning uit te jagen”, stelt Paulus Jansen.

“Vanuit politiek Den Haag is er van alles gedaan om de sociale huursector te verkleinen. Het slaat nergens op om dan huurders met een bescheiden middeninkomen de schuld te geven van lange wachtlijsten. Den Haag zou zich moeten buigen over de dure scheefheid, het aantal huurders dat in een te dure sociale huurwoning woont.”

Nederland telt enkele honderdduizenden scheefwoners

Er zijn enkele honderdduizenden scheefwoners in Nederland. Doordat zij een gesubsidieerde huurwoning bezet houden waar zij eigenlijk geen recht op hebben, zijn er te weinig huizen voor mensen die wel van de sociale huur afhankelijk zijn. Woningcorporaties kunnen ze echter niet uit huis zetten.

Een flink hogere huur moet voor die groep een aansporing zijn om te verkassen naar een huurhuis in de vrije sector of om een eigen woning te kopen. De huur kan met deze maatregel meteen verhoogd worden naar 710 euro per maand, de maximale huurprijs.

Als het inkomen boven de 41.000 euro is gestegen, dan mag de huur wel boven de huurgrens stijgen. De maximale huur wordt dan bepaald via het zogeheten ‘puntensysteem’, een systeem waarmee de kwaliteit van een huurwoning, kamer of woonwagen wordt uitgedrukt in een puntenaantal. Aan de hoeveelheid punten van een woning is een maximale toegestane huurprijs gekoppeld.

Zie ook: Als starter een huurwoning vinden, blijkt een hele uitdaging

Lees meer over: Wonen

 

september 27, 2018 Posted by | politiek, scheefhuur, scheefhuurder, scheefhuurders, scheefwonen | , , , , , , , | Reacties uitgeschakeld voor Van Scheefhuurders en Knelhuurders – deel 7